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요즘 코로나 말고도 이슈 되고 있는 사항이 바로 임대차 3법인데요. 과연 임대차 3법이 무엇인지 확인해보겠습니다.

임대차 3법은 전월세 상한제, 계약갱신청구권제, 전월세 신고제 3가지를 가리키는 법입니다. 2020년 7월 30일 국회에 '주택임대차 보호법' 개정안이 통과되면서 8월 4일 임대차 3법이 시행되었습니다. 임대차 3법 정식 명칭은 주택임대차 보호법이고 줄여서 주임법이라고 불립니다. 주거복지를 강화시키고 세입자를 보호하는 법안입니다. 3가지 법안에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 전월세상한제란?

계약 갱신 시 임대료 상승률을 5% 이내에 제한하며 지차제 별로 상한선을 다르게 지정되며 전월세 수요가 많은 곳은 5%보다 낮게 책정될 가능성이 있습니다. 전월세 상한제는 임대료의 상승을 예측하며 세입자의 주거권을 보장할 수 있으며 단점은 임대차 3법 시행 전 임대료 상승이나 전월세 공급이 줄어들 가능성이 있습니다. 또한 임대인이 세입자를 골라 받거나 나중을 생각한 임대료까지 요구할 수 있어 임차인들이 전셋집을 구할 확률이 줄어듭니다.

 

 

2. 계약갱신청구권제란?

주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한하여 2년에서 추가로 총 4년을 요구할 수 있는 권리를 보장한 제도이며 즉, 2+2년 보장 안이라고 생각하시면 됩니다. 임대료 인상은 직전 계약액의 5% 이내로 제시하여야 합니다. 임차인이 계약갱신요구권을 가지게 하는 것으로 그동안에는 상가임대차에서만 적용이 됐었는데 이제는 주택임대차에서도 적용할 수 있습니다.

단, 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우!

1. 서로 합의를 했을 경우

2. 세입자가 전월세를 2개월 이상 연체하거나 불법적으로 임차한 경우

3. 주택의 일부나 전체를 고의로 파손시킨 경우

4. 재건축이나 재개발로 인하여 주거 기능을 상실한 경우

5. 임대인의 동의 없이 주택을 제3자에게 세를 놓는 경우

 

 

6. 주택의 일부나 전부가 손실되거나 주거 기능을 상실한 경우

7. 임대인의 동의 없이 주택이 아닌 다른용도로사용한 경우

8. 임대인의 동의없이 주택을 증축시키거나 개발, 개축으로 용도변경을 한경우

9. 집주인이 직계존속, 비속을 포함하여 직접 거주하는 경우

단, 허위로 임차인을 내보내려는 목적으로 하였다면 임차인이 임대인에게 당시 3개월분의 월세나 세입자에게 올려 받은 금액의 2년 치에 해당하는 금액 중 큰 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

3. 전월세 신고제란?

임차인과 임대인 사이에 주택 임대차(전, 월세) 계약 때 임대기간, 임대료, 계약금, 중도금, 잔금 납부일, 보증금, 임대계약 당사자 등 계약 사항에 대하여 30일 이내에 시, 군, 구청에 신고하도록 하는 것을 말하며 신고방법으로는 공인중개사가 있으면 공인중개사가 신고하며 직거래 일시 임대인이 신고를 하여야 합니다. 단, 나중에 임대차 가격이 변동될 시 변경된 내용도 꼭 신고하셔야 합니다.

전월세 신고제가 적용되면 거래가 투명하고 확정일자를 받을 수 있어 안전하다는 게 장점이며 임대인의 세부담을 임차인에게 전가할 가능성이 있습니다. 또한 공인중개사와 임대인의 소득 공개 및 세금 추징 근거가 명확하게 드러날 것입니다.

 

 

임대차 3법 시행시기는 전월세상한제 계약갱신 청구권제는 2020년 7월 30일에 시행하며 전월세 신고제는 2021년 6월 1일에 시행됩니다. 임대차 3법 소급적용은 갱신 계약서를 작성했어도 8월 이후에 기존에 했던 계약이 종료될 시 소급적용이 가능하며 이것은 법 시행하기 전에 임대료를 상승시켜 전월세 가격이 올라가는 것을 막기 위해서입니다.

다만 임대차 3법 예외사유가 있습니다. 임대차 3법 시행이전에 1개월에서 6개월 사이에 임차인이 계약갱신거절통지를 한 후에 다른 임차인과 계약을 하였다면 임대차 3법 소급적용이 되지 않습니다.

서울, 경기 4곳에는 임대차 보호법 관련하여 방문 상담소를 개설하여 변호사와 임대차 업무 경력자를 배치하였고 임대차 방문 상담소를 이용하기 위해서는 해당 기관에 연락하여 방문 예약을 하시면 됩니다. 또한 국토교통부 콜센터(1599-0001), 한국감정원 콜센터(1644-2828), 한국 토지주택공사 콜센터(1670-0800)에서도 상담이 가능하오니 궁금하신 임대차 3법에 대하여 상담받으시는 것이 좋습니다.

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